El arrendamiento es probablemente el contrato más común en Colombia — y también una de las mayores fuentes de conflicto entre particulares. La mayoría de los problemas nacen del desconocimiento: la Ley 820 de 2003 regula el arriendo de vivienda urbana y fija reglas claras que muchos contratos, verbales o escritos, ignoran.
¿Cuánto puede subir el arriendo?
El canon solo puede incrementarse cada doce meses de ejecución del contrato, y el aumento no puede superar el 100% del IPC del año calendario anterior. Los incrementos pactados por encima de ese tope no son exigibles, aunque el inquilino los haya firmado. El arrendador debe informar el aumento por un medio que deje constancia.
Depósitos y garantías: lo que no le pueden exigir
En el arriendo de vivienda urbana está prohibido exigir depósitos en dinero u otras cauciones reales para garantizar el contrato. Lo que sí es válido — y recomendable — son los codeudores o las pólizas de arrendamiento, que hoy son la garantía estándar del mercado.
La terminación del contrato
Ninguna de las partes puede terminar el contrato como quiera: la ley fija causales y preavisos. Como regla general, quien quiera terminarlo al vencimiento debe avisar por escrito con al menos tres meses de antelación; fuera de las causales legales, la terminación anticipada suele implicar una indemnización equivalente a tres meses de canon. El contrato que nadie termina se prorroga automáticamente en iguales condiciones.
¿Y si el inquilino no paga?
El camino legal es el proceso de restitución de inmueble arrendado. Lo que el arrendador no puede hacer es tomar justicia por mano propia: cambiar guardas, cortar servicios o impedir el acceso puede acarrearle responsabilidad civil e incluso penal. La buena noticia: con un contrato escrito y la prueba de la mora, la restitución por falta de pago es uno de los procesos con reglas más favorables al propietario.
Recomendaciones prácticas
Contrato siempre por escrito, inventario del inmueble firmado por ambas partes, recibos o soportes de cada pago y comunicaciones por medios que dejen constancia. Para el propietario, verificar la capacidad de pago y respaldar el contrato con póliza o codeudor; para el inquilino, conservar los soportes de pago es su mejor defensa.
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Este artículo contiene información general y no constituye asesoría legal. Cada caso requiere análisis particular por parte de un abogado.